Πριν λίγες ημέρες ανακοινώθηκε επίσημα η τελευταία παράταση του Ν.4605/19 (ηλεκτρονική πλατφόρμα προστασίας πρώτης κατοικίας), και του υφιστάμενου πλαισίου προστασίας για ακόμα ένα τρίμηνο, ήτοι μέχρι τις 31/07/2020. Ο Ν.4605/19 είχε διαδεχθεί τον Ν.3869/10 (γνωστό σε όλους ως Νόμο Κατσέλη) διατηρώντας την προστασία, έστω και υπό ιδιαίτερα αυστηρές προϋποθέσεις, της πρώτης κατοικίας των αιτούντων δανειοληπτών μέσω ειδικής πλατφόρμας.
Λόγω των πολύ αυστηρών κριτηρίων υπαγωγής, η ισχύουσα ρύθμιση δεν επαλήθευσε τις αρχικές προβλέψεις, καθώς σύμφωνα με στοιχεία που κατατέθηκαν στις 24/4/2020 στη Βουλή, είχαν διαβιβαστεί ως τότε προς τις τράπεζες μόλις 3198 αιτήσεις δανειοληπτών, είχαν γίνει 1528 προτάσεις ρύθμισης από τις τράπεζες και είχαν συμφωνηθεί μόνο 830 ρυθμίσεις με τους δανειολήπτες. Το σύνολο δε των δανείων που ρυθμίστηκαν μέσω της πλατφόρμας του Ν.4605/2019 (ως τις 28/2/2020), ήταν μόλις 19,1 εκατ. ευρώ από το σύνολο των 90 δις ευρώ Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (ΜΕΔ).
Ο νόμος αρχικά είχε ισχύ έως την 31-12-2019, και παρατάθηκε για ένα τετράμηνο έως την 30-04-2020, ωστόσο λόγω της κρίσης του κορονοϊού δόθηκε και η τελευταία τρίμηνη παράταση, καθώς ούτως ή άλλως, η λειτουργία των δικαστηρίων και οι πλειστηριασμοί έχουν ανασταλεί έως την 15-05-2020, αλλά και γιατί η κρίση του κορωνοϊού προς το παρόν έχει κάμψει το ενδιαφέρον πλειοδοτών και λειτουργεί αποτρεπτικά για την επιτυχημένη διεξαγωγή των πλειστηριασμών.
Ωστόσο οι δανειολήπτες εξακολουθούν να είναι ιδιαιτέρως ανήσυχοι και δικαιολογημένα, διότι παρά την ολιγόμηνη παράταση συνεχίζεται με πυρετώδεις ρυθμούς από την κυβέρνηση, η προετοιμασία ενός νομοσχεδίου που θα περιλαμβάνει πακέτο τον νέο Πτωχευτικό Κώδικα, διατάξεις για τις κατασχέσεις πρώτης κατοικίας και πρόβλεψη για δημιουργία ειδικού φορέα όπου θα περιέρχονται τα κατασχεθέντα σπίτια.
Μέχρι στιγμής σύμφωνα με πληροφορίες έχουν καταρτισθεί 4 διαφορετικά σχέδια, στα οποία γίνονται συνεχώς προσθήκες, βελτιώσεις και αλλαγές με βάση προτάσεις-υποδείξεις του ΣΕΒ και της Ένωσης Ελληνικών Τραπεζών. Σύμφωνα με το τελικό σχέδιο που είναι και σφόδρα πιθανό να ψηφιστεί με ελάχιστες τροποποιήσεις, δυσχεραίνει ακόμη περισσότερο, η διάσωση της πρώτης κατοικίας, καθώς θα μπορεί να γίνει πλέον μόνο με 2 τρόπους:
Με εξωδικαστική διευθέτηση των οφειλών μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας της Ειδικής γραμματείας Ιδιωτικού Χρέους, ο οφειλέτης θα διερευνά απευθείας με τους δανειστές του την εξεύρεση λύσης για τη ρύθμιση των οφειλών του. Βασική διαφορά με το υφιστάμενο πλαίσιο είναι ότι ο νέος Πτωχευτικός Κώδικας δεν θα προβλέπει προκαθορισμένο είδος της ρύθμισης ή το ύψος του πιθανού “κουρέματος” στο οποίο θα μπορεί να συναινέσουν οι τράπεζες ή άλλοι πιστωτές. Αφήνει έτσι ανοιχτό το πεδίο για διμερείς συμφωνίες. Στην εξωδικαστική διευθέτηση ο οφειλέτης θα δικαιούται να ζητήσει απαλλαγή από τις οφειλές του και εξαίρεση της πρώτης κατοικίας του, πληρώνοντας ωστόσο το χρέος του που τη βαρύνει, χωρίς δηλαδή να δικαιούται βάσει νόμου κάποιο “κούρεμα” ή κάποια ευνοϊκή ρύθμιση. Εφόσον ο πιστωτής ή οι πιστωτές καταλήξουν σε συμφωνία για τη διάσωση της πρώτης κατοικίας ο οφειλέτης θα μπορεί επιπλέον να ζητήσει μέσω της πλατφόρμας στεγαστικό επίδομα (ως επιδότηση της δόσης δανείου), υπό την προϋπόθεση ότι ανήκει στην κατηγορία των ευάλωτων οφειλετών, με τις εξής προϋποθέσεις:
-Το μηνιαίο διαθέσιμο οικογενειακό εισόδημα να μην υπερβαίνει τις εύλογες δαπάνες διαβίωσης, όπως αυτές καθορίζονται από την ΕΛΣΤΑΤ.
-Η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας να μην υπερβαίνει τις 120.000 ευρώ για τον άγαμο οφειλέτη, προσαυξημένη κατά 40.000 ευρώ για τον έγγαμο και κατά 20.000 ευρώ ανά τέκνο μέχρι τρία.
Στην πράξη ωστόσο η ανωτέρω δυνατότητα επίτευξης εξωδικαστικής συμφωνίας οφειλέτη και τράπεζας (που είναι άλλωστε και η μεγάλη πλειοψηφία των δανειστών), είναι a priori καταδικασμένη σε αποτυχία, αφενός μεν λόγω της μειονεκτικής θέσης που έχει ο οφειλέτης έναντι της τράπεζας, αφετέρου διότι η απειλή του πλειστηριασμού επικρέμαται ως δαμόκλειος σπάθη στην διαπραγμάτευση των μερών, διαμορφώνοντας ιδιαίτερα δυσμενείς και ασύμφορους όρους για τον απροστάτευτο οφειλέτη.
Η δεύτερη επιλογή είναι η πτωχευτική διαδικασία στο δικαστήριο, με την οποία ο οφειλέτης θα μπορεί υπό την προϋπόθεση της κήρυξης της πτώχευσης του, να υποβάλει αίτημα για εξαίρεση της πρώτης κατοικίας από την εκποίηση του συνόλου της υπόλοιπης κινητής και ακίνητης περιουσίας του. Στην περίπτωση αυτή ωστόσο πέραν του γεγονότος ότι θα πτωχεύσει, θα απολέσει και την κυριότητα της κατοικίας του, καθώς θα υποχρεωθεί να την μεταβιβάσει σε έναν κρατικό φορέα που θα συσταθεί για αυτόν τον σκοπό, με την επωνυμία Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων. Η μεταβίβαση του ακινήτου θα γίνεται σε τίμημα ίσο με την εμπορική αξία του και ισόποση αποπληρωμή χρέους. Ο οφειλέτης πτωχός πλέον, θα μπορεί να συνεχίσει να ζει στην κατοικία που έχασε για 12 χρόνια, πληρώνοντας ενοίκιο. Το ενοίκιο θα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο κυμαινόμενο επιτόκιο στεγαστικού δανείου, αναπροσαρμοζόμενο με το επιτόκιο αναφοράς της ΕΚΤ. Η μίσθωση θα καταγγέλλεται αν ο πιστωτής δεν καταβάλει τρία μισθώματα και εντός ενός μηνός δεν μπορέσει να καλύψει την υπερημερία. Εντός τριών ετών από την έναρξη της ενοικίασης, εφόσον καταβάλλει κανονικά τα μισθώματα, θα έχει τη δυνατότητα να ζητήσει τη μετατροπή της σύμβασης σε μίσθωση με δικαίωμα επαναγοράς και 20ετή διάρκεια (ουσιαστικά μετατρέποντας την σε σύμβαση leasing ακινήτου), έτσι ώστε το ακίνητο να επανέλθει στην κυριότητά του. Σε περίπτωση που ο δικαιούχος ανήκει σε ευάλωτη κατηγορία σύμφωνα με τις ανωτέρω προϋποθέσεις, θα υπάρχει πρόβλεψη για τη χορήγηση στεγαστικού επιδόματος από την πλευρά του κράτους.
Συνεπώς εφόσον επαληθευτούν τα ανωτέρω σενάρια για τον νέο πτωχευτικό κώδικα που έχουν διαρρεύσει, από τον Σεπτέμβριο που έρχεται θα αλλάξει δραματικά η ζωή και καθημερινότητα δεκάδων χιλιάδων συμπολιτών μας, οι οποίοι την τελευταία 10ετία, λόγω της πρωτοφανούς οικονομικής κρίσης στην οποία ως ΄΄ταφόπλακα΄΄ ενέσκηψε και η πανδημία του Covid-19 το τελευταίο διάστημα, είδαν τα εισοδήματά τους να συρρικνώνονται στο ελάχιστο, να χάνουν εν μια νυκτί την εργασία τους και να φτωχοποιούνται βίαια. Πλέον θα χάνουν και το σπίτι τους καθώς με τον νέο πτωχευτικό κώδικα όσον αφορά την προστασία της πρώτης κατοικίας, υιοθετούμε το μοντέλο της Ισπανίας στην οποία από το 2008 μέχρι και τον Ιανουάριο του 2020 έγιναν 1.002.000 εξώσεις και βρέθηκαν στον δρόμο περίπου 2.500.000 άνθρωποι.
Παναγιώτης Γεωργιάδης
Δικηγόρος Παρ΄ Αρείω Πάγω
Α. Συντονιστής της δημοτικής παράταξης του Δήμου Θεσσαλονίκης ΄Θεσσαλονίκη Μαζί΄
https://pglawfirm.gr/, https://pglawfirm.gr/thessalonikimazi/
facebook pages : PG Law Firm, Panagiotis Georgiadis
