Η στεγαστική κρίση στην Ευρώπη είναι γεγονός. Από το Παρίσι μέχρι την Βαρσοβία και από το Δουβλίνο μέχρι την Αθήνα, όλο και περισσότεροι άνθρωποι δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στα έξοδα απόκτησης, συντήρησης ή ενοικίασης κατοικίας. Σήμερα, ένας στους δέκα ευρωπαίους πολίτες ξοδεύει το 40% περίπου του εισοδήματος του για στέγαση, της οποίας η ποιότητα τις πιο πολλές φορές δεν προσφέρει συνθήκες αξιοπρεπούς διαβίωσης. Σύμφωνα, μάλιστα, με μια πρόσφατη Έκθεση του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, τα τελευταία δέκα χρόνια, ο αριθμός των αστέγων στην Ε.Ε. έχει αυξηθεί κατά 70% ενώ πάνω από το 4% του ευρωπαϊκού πληθυσμού στερείται στέγης. Στην ψηφιακή διάσταση της εποχής μας, η εύρεση οικονομικά προσιτής και αξιοπρεπούς στέγασης είναι σημαντικό κριτήριο επιλογής τόπου κατοικίας για τους ψηφιακούς νομάδες.
1. Πολιτισμικά, η στέγαση αξιολογείται ως δικαίωμα που συναρτάται με τη βούληση του κάθε ανθρώπου να κατέχει ένα χώρο που του παρέχει προστασία και ασφάλεια για να ζήσει. Δικαίωμα που κατατάσσεται στα θεμελιώδη δικαιώματα του ευρωπαίου πολίτη και που σύμφωνα με το άρθρο 21 παρ. 4 του Ελληνικού Συντάγματος 1975/1986/2001 «η απόκτηση κατοικίας από αυτούς που την στερούνται ή που στεγάζονται ανεπαρκώς αποτελεί αντικείμενο ειδικής φροντίδας του Κράτους». Στον δημόσιο κοινωνικό διάλογο, η στέγαση αξιολογείται ως η ασπίδα προστασίας του ανθρώπου από φυσικούς και κοινωνικούς κινδύνους και ως η βάση οργάνωσης της καθημερινότητάς του. Αποτελεί, επίσης, θεμελιώδη προϋπόθεση για την ανάπτυξη δράσεων κοινωνικής ενδυνάμωσης, για την επαρκή προστασία της υγείας και για τη δυνατότητα εργασίας. Ταυτόχρονα, η επιδείνωση των στεγαστικών συνθηκών είναι συνιστώσα κοινωνικών ανισοτήτων και κοινωνικού αποκλεισμού. Στη στέγαση, η ανισότητα παίρνει και μια άλλη διάσταση. Είναι η ανισότητα ανάμεσα στις γενεές, όταν α) η σημερινή νέα γενιά δεν έχει την ίδια πρόσβαση σε στέγαση σε σχέση με τη δυνατότητα που είχαν στο παρελθόν οι νέοι και β) η σημερινή νέα γενιά δεν έχει την ίδια πρόσβαση σε στέγαση σε σχέση με τη δυνατότητα που έχουν οι σημερινές μεγαλύτερες σε ηλικία γενεές.
Από τη σκοπιά της οικονομίας, η απόκτηση κατοικίας μόνιμης ή προσωρινής, κύριας ή εποχιακής είναι -μετά τον 2ο Παγκόσμιο Πόλεμο στον αναπτυγμένο κόσμο– βασική οικονομική δραστηριότητα. Η κατοικία είναι επενδυτικό αγαθό και σημαντικό στοιχείο συσσώρευσης ατομικού πλούτου, αλλά και η βασική αιτία υπερχρέωσης των νοικοκυριών, λόγω του δανεισμού για την απόκτησή της. Από την άλλη πλευρά, οι εξελίξεις στις στεγαστικές αγορές επηρεάζουν την οικονομική ανάπτυξη, τις επενδυτικές αποφάσεις των νοικοκυριών και τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα (το ακίνητο εισφέρεται εγγυητικά στον τραπεζικό δανεισμό). Από τη σκοπιά της Πολιτείας και συγκεκριμένα της πραγμάτωσης των ανθρωπίνων δικαιωμάτων, η στέγαση συγκαταλέγεται στα κοινωνικά αγαθά που το Κράτος υποχρεούται να παρέχει στους πολίτες του. Είναι, δηλαδή, ειδική κρατική φροντίδα που πραγματώνεται μέσω της κυβερνητικής στεγαστικής πολιτικής της κάθε Πολιτείας.
- Σήμερα, η πραγμάτωση των παραπάνω για όλους δεν είναι κάτι το αυτονόητο αλλά ζητούμενο, ιδίως για τους πολίτες νεότερων ηλικιών. Ο βασικός λόγος για τη δυσκολία απόκτησης (από όλους) αξιοπρεπούς στέγασης είναι η αύξηση του κόστους ενοικίασης και η μείωση του εισοδήματος από την εργασία – σύμφωνα με την Έκθεση του Ευρωπαϊκού τμήματος του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου Affordable rental housing: Making it part of Europe’s recovery, 2021. Η αύξηση του κόστους ενοικίασης, σύμφωνα πάντα με την ίδια Έκθεση, οφείλεται στην όλο και μεγαλύτερη αστικοποίηση, στον τουρισμό, ενώ, η μείωση των εισοδημάτων των εργαζομένων οφείλεται και στην πανδημική κρίση.
Τα νούμερα που τεκμηριώνουν τα προηγούμενα είναι εκκωφαντικά. Μια τυπική νεανική οικογένεια ξοδεύει το 1/3 του εισοδήματος της για έξοδα ενοικίασης, ένα νοικοκυριό με χαμηλά εισοδήματα ξοδεύει το 40% των εσόδων του για πληρωμές ενοικίου, τα μισά και πλέον νοικοκυριά που ζουν σε μεγάλες πόλεις και ενοικιάζουν κατοικίες έχουν υπέρμετρα επιβαρυνθεί λόγω της αύξησης των ενοικίων και τέλος, το κόστος ενοικίασης κατοικιών έχει αυξηθεί κατά 20-55% την περίοδο 2013-2018 στις ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις (Δουβλίνο, Μαδρίτη, Κοπεγχάγη, Στοκχόλμη, Λουξεμβούργο). Τα νούμερα αυτά επιβεβαιώνονται από τον ΟΟΣΑ που σύμφωνα με τις Εκθέσεις του, η δαπάνη των νοικοκυριών για στέγαση έχει αυξηθεί ποσοστιαία περισσότερο από ό,τι για τις λοιπές δαπάνες (τρόφιμα, εκπαίδευση, υγεία). Ακόμη, τα νοικοκυριά πέρα από το βάρος της στεγαστικής δαπάνης αντιμετωπίζουν την κακή ποιότητα συντήρησης των διαθέσιμων κατοικιών, ενώ το 20% των πολιτών με χαμηλά εισοδήματα δυσκολεύεται να θερμάνει την κατοικία του.
Ανάλογα είναι και τα νούμερα στη χώρα μας. Δύο στους πέντε Έλληνες ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, γεγονός που κατατάσσει την Ελλάδα, σύμφωνα με έρευνα της Eurostat, στις κορυφαίες χώρες της Ε.Ε. με ακριβή στέγαση αναλογικά με το εισόδημα των κατοίκων της. Ακόμη, οι πρακτικές βραχυχρόνιων μισθώσεων –τύπου Airbnb, η κατάργηση της προστασίας της πρώτης κατοικίας από τους τραπεζικούς πλειστηριασμούς, η αύξηση των τιμών ενέργειας που έχει οδηγήσει σε αύξηση των νοικοκυριών χωρίς ρεύμα ή χωρίς επαρκή θέρμανση, κάνουν την πρόσβαση σε προσιτή (οικονομικά) και αξιοπρεπή στέγαση (decent and affordable housing) πιο δύσκολη. Μάλιστα, η απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας από τους νέους ανθρώπους χαρακτηρίζεται από τους ίδιους ως «άπιαστο όνειρο». Το 75% των νέων ηλικίας 20-29 ετών κατοικούν με τους γονείς τους λόγω ακριβώς της μη δυνατότητας τους για απόκτηση ατομικής στέγασης (το ίδιο ποσοστό απαντάται στη Σλοβακία και την Ιταλία ενώ μειώνεται στο 70% σε Σλοβενία, Ισπανία και Πορτογαλία).
- Έπειτα από αυτά, γίνεται κατανοητή η επικαιρότητα του αιτήματος για αλλαγή πλεύσης στις κυβερνητικές στεγαστικές πολιτικές προς την κατεύθυνση της διάθεσης περισσότερων και καλύτερων κατοικιών. Το αίτημα προβάλλεται τόσο από διεθνείς Οργανισμούς όσο και από δίκτυα κοινωνικής οργάνωσης. Ο ΟΟΣΑ εκτιμά ότι το έλλειμμα στέγης διευρύνει τις ανισότητες, διαρρηγνύοντας έτσι σταδιακά την κοινωνική συνοχή (OECD, Brick by Brick Building better housing policies, 2021). Από την πλευρά του, το ΔΝΤ τοποθετεί το αίτημα για προσιτή και αξιοπρεπή στέγαση για όλους στο κέντρο των δράσεων για την ανάκαμψη της Ευρώπης από την πανδημική κρίση.
Οι πολιτικές που προτείνονται (ΟΟΣΑ, ΔΝΤ) για την άμβλυνση της στεγαστικής κρίσης έχουν χαρακτήρα δημόσιας παρέμβασης και είναι πολυσχιδείς: κρατική επιδότηση ενοικίου, δημόσιες επενδύσεις για κατασκευή κατοικιών (social housing), πολεοδομικές διευθετήσεις, φορολογικά κίνητρα και αντικίνητρα. Η αλήθεια είναι ότι μεταπολεμικά, κατά βάση οι κυβερνήσεις των ευρωπαϊκών χωρών εφάρμοσαν στεγαστικές πολιτικές με τις οποίες παρεμβαίνουν με ποικίλα μέσα, όπως π.χ. επιδότηση ενοικίου, φοροαπαλλαγή για την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας κ.α. Οι στεγαστικές αυτές πολιτικές, στο βαθμό που μέχρι σήμερα εφαρμόζονται, προώθησαν μόνο την απόκτηση κατοικίας από μεγάλα τμήματα του πληθυσμού (στη ζώνη του ευρώ, περίπου το 65% των νοικοκυριών ιδιοκατοικούν) και όχι την ποιότητα της στέγασης, την προσιτή ενοικίαση ή την επαρκή διαθεσιμότητα κατοικιών. Σε αυτές τις πολιτικές καθοριστικός ήταν και είναι ο ρόλος του φόρου, με τα φορολογικά κίνητρα και αντικίνητρα να έχουν διαδραματίσει ισχυρό ρόλο, πάντα όμως προσανατολισμένα στην ανάπτυξη των αγορών απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας.
- Οι μέχρι σήμερα γνωστοί φόροι ακίνητης περιουσίας που εφαρμόζονται στην πλειοψηφία των χωρών του ΟΟΣΑ αφορούν την ιδιοκτησία (εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου), τη χρήση (κατοχή) και την ενοικίαση (μίσθωση) της κατοικίας, π.χ. φόρος μεταβίβασης ακινήτου, όταν αποκτάται δικαίωμα κυριότητας, περιοδικοί φόροι στην κατοχή ακινήτου, φόρος υπεραξίας κατά την εκποίηση ακινήτου, ΦΠΑ στην απόκτηση νεόδμητων κατοικιών, αλλά και φοροελαφρύνσεις για τη δαπάνη στεγαστικού δανείου ή απαλλαγές για επενδύσεις σε ακίνητα. Δικαιολογητικός λόγος για την επιβολή του φόρου είναι το γεγονός ότι η απόκτηση ακινήτου αποτελεί πράξη με οικονομική διάσταση επένδυσης και κατανάλωσης. Η πράξη της επένδυσης συνδέεται με την απόκτηση ενός πάγιου ακινήτου αγαθού μακράς ζωής, του οποίου η μεταπώληση επιφέρει κέρδος (συνθήκη που αιτιολογεί την εφάπαξ φορολόγηση κατά την μεταβίβαση). Η πράξη της κατανάλωσης συνδέεται με την παροχή ποιοτικών υπηρεσιών στέγασης (συνθήκη που δικαιολογεί την επιβολή περιοδικού φόρου και του ΦΠΑ). Στην οπτική αυτή, η στέγαση θεωρείται ορατή και μετρήσιμη διάσταση οικονομικής ευημερίας όπως επίσης, διαρκές καταναλωτικό αγαθό αφού οι ιδιοκατοικημένες ή εξοχικές κατοικίες παρέχουν βιότοπο στα νοικοκυριά. Έτσι, στον κύκλο ζωής ενός ακινήτου, υπάρχουν διαφορετικές μορφές φορολόγησης ανάλογα με την κάθε φορά εμπορική συναλλαγή: αγορά, κατοχή, ενοικίαση, πώληση ή κληροδοσία. Κάτι ακόμη που χαρακτηρίζει αυτούς τους φόρους είναι ότι, έχουν παραμείνει σχετικά στατικοί στο χρόνο -όταν στο ίδιο χρονικό διάστημα η φορολογία εισοδήματος και εταιρικών κερδών έχει υποστεί αλλεπάλληλες αλλαγές.
Οι φόροι αυτοί απαντώνται με την ίδια γενικά μορφή στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ. Επιβάλλονται στην απόκτηση οικιστικού ακινήτου είτε μέσω κληρονομιάς, δωρεάς ή μεταβίβασης, στη χρήση του ακινήτου, στα εισοδήματα από μίσθωση ακινήτου ή στην υπεραξία από την πώληση του.
Έτσι, στην απόκτηση κληρονομιάς ή δωρεάς επιβάλλεται εφάπαξ φόρος, από τον οποίο συνήθως απαλλάσσονται οι πολύ στενοί συγγενείς (σύζυγος και τέκνα). Ο φορολογικός συντελεστής είναι αλλού ενιαίος και αλλού προοδευτικός. Γενικά πρόκειται για έναν φόρο με περιορισμένη απόδοση και συνεχή πολιτική πίεση για τη μείωση του. Φόρος επίσης επιβάλλεται στη μεταβίβαση ακινήτου χωρίς πάντοτε να αφορά τη γη που μεταβιβάζεται ή το κτίσμα, π.χ. στην Εσθονία φορολογείται μόνο η μεταβίβαση γης . Περιοδικός φόρος στη χρήση του ακινήτου απαντάται σε όλες τις χώρες.
Οι φοροελαφρύνσεις έχουν και αυτές την ίδια γενικά μορφή στις χώρες του ΟΟΣΑ. Για παράδειγμα, η Φινλανδία, η Ελλάδα, η Ιταλία, η Ολλανδία και η Σουηδία στο παρελθόν παρείχαν φορολογικές ελαφρύνσεις στους τόκους στεγαστικών δανείων με τη μορφή εκπτώσεων ή πιστώσεων, ενώ, η Γερμανία παρείχε φορολογικά κίνητρα για την απόκτηση γης.
Στη χώρα μας, η φορολογία στα ακίνητα ακολουθεί την ίδια λογική. Ότι δηλαδή, η απόκτηση ακινήτου αποτελεί πράξη με οικονομική διάσταση επένδυσης και κατανάλωσης που αιτιολογεί τη φορολόγησή του. Η οπτική του φόρου ως εργαλείο στεγαστικής πολιτικής έχει υπάρξει περιορισμένη στο παρελθόν (απαλλαγή της δωρεάν παραχώρησης κατοικίας από γονέα σε τέκνο, έκπτωση μέρους της δαπάνης ενοικίου και των τόκων στεγαστικού δανείου για απόκτησης κύριας κατοικίας, φοροαπαλλαγή για την απόκτηση κύριας κατοικίας) και σήμερα είναι σχεδόν μηδενική (φοροαπαλλαγή για την απόκτηση κύριας κατοικίας).
Έτσι, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) επιβάλλεται σε κάθε μεταβίβαση με αντάλλαγμα ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο. Υπολογίζεται στην αντικειμενική αξία του μεταβιβασθέντος ακινήτου ή στο δηλωθέν τίμημα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής. Ο φορολογικός συντελεστής είναι 3% για τις μεταβιβάσεις από 1.1.2014 και μετά. Φοροαπαλλαγή υπό προϋποθέσεις παρέχεται για την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας ως κύρια στέγαση. Αντί του φόρου μεταβίβασης στα νεόδμητα ακίνητα επιβάλλεται ΦΠΑ στην πρώτη μεταβίβασή τους και υπολογίζεται στην εμπορική αξία με φοροαπαλλαγή για την απόκτηση κύριας κατοικίας.
Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) είναι περιοδικός φόρος στη χρήση του ακινήτου. Καταβάλλεται, από το 2013, ανάλογα με το αν το κτίσμα είναι διαμέρισμα, επαγγελματική στέγη, μονοκατοικία, βοηθητικός χώρος ή ξενοδοχειακή εγκατάσταση, ξενώνας ή κάμπινγκ. Για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η έκταση του κτίσματος, η παλαιότητα, ο χρόνος κατασκευής, η θέση που έχει στο συνολικό κτίριο, κ.α.
Ο φόρος κληρονομιών είναι φόρος που καταβάλλεται από τους κληρονόμους τη χρονική στιγμή της απόκτησης της κληρονομιαίας περιουσίας. Οι βασικές αρχές που τον προσδιορίζουν είναι: α) επιβάλλεται φόρος στην αξία της κληρονομικής μερίδας κάθε κληρονόμου ξεχωριστά με βάση της αρχή της προοδευτικότητας (όσο αυξάνεται η αξία τόσο αυξάνεται ο φόρος και αντίστροφα), β) επιβάλλεται φόρος στην καθαρή αξία της κληρονομικής μερίδας, δηλαδή αφαιρείται το παθητικό της κληρονομίας (χρέη και βάρη) και γ) επιβάλλεται φόρος ανάλογα με τη συγγενική σχέση μεταξύ κληρονομούμενου και κληρονόμου, δηλαδή, όσο πιο κοντινή η συγγένεια τόσο μικρότερος ο φόρος (ή είναι μηδενικός) και αντίστροφα. Ανάλογη λογική με αυτή του φόρου κληρονομιών έχει στο ελληνικό φορολογικό σύστημα και η φορολογία δωρεών και γονικών παροχών.
Τέλος στη χώρα μας, το πρόσοδο από τη χρήση του οικιστικού ακινήτου φορολογείται. Ως τέτοιο νοείται το εισόδημα από την εκμίσθωση ή το τεκμαρτό εισόδημα από την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης. Η φορολόγηση είναι αυτοτελής με προοδευτικό συντελεστή.
5. Το αίτημα για αλλαγή πλεύσης στις κυβερνητικές στεγαστικές πολιτικές προς την κατεύθυνση της διάθεσης περισσότερων και καλύτερων κατοικιών θέτει σε αμφισβήτηση τη λογική του παραδοσιακού φορολογικού συστήματος. Σύμφωνα με την έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας, Living and Leaving / Housing, Mobility and Welfare in the European Union, 2018, το σύνηθες φορολογικό κίνητρο της έκπτωσης των τόκων, που καταβάλλονται για την αποπληρωμή των στεγαστικών δανείων, έχει συμβάλει περισσότερο στην απόκτηση ακριβής κατοικίας και πολύ λιγότερο στην επίλυση του στεγαστικού προβλήματος.
Αντίθετα, σύμφωνα πάντα με την ίδια μελέτη, τα προγράμματα για ενοικιαστές είναι λιγότερο συνήθη και λαμβάνουν -τις περισσότερες φορές- τη μορφή κρατικής επιδότησης ενοικίου ή φορολογικών ελαφρύνσεων για κατασκευαστές κατοικιών (home developers). Με άλλα λόγια, οι μέχρι σήμερα φορολογικές επιλογές ευνοούν τα υψηλά εισοδηματικά νοικοκυριά και δεν λαμβάνουν υπόψη την ανισότητα πλούτου, την κινητικότητα στην αγορά εργασίας και την επάρκεια στη διάθεση κατοικιών.
Η φορολογία σε σχέση με το κοινωνικό αίτημα για εξασφάλιση στέγασης διατυπώνεται σήμερα διεθνώς (:από τους μελετητές του ΟΟΣΑ) ως, ένα φορολογικό σύστημα με βάση την προοδευτικότητα σε όφελος των νοικοκυριών με χαμηλά εισοδήματα. Η εξειδίκευση αυτού περιλαμβάνει προτάσεις που στοχεύουν στην αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών για ενοικίαση, στην μεταβίβαση ακινήτων στους νέους και στην ανακατανομή των πόρων για τη βελτίωση της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη στέγαση.
Έτσι, προτείνεται η φορολόγηση των κενών οικιστικών ακινήτων με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησης τους (έχει εφαρμοστεί στη Γαλλία, το Ηνωμένο Βασίλειο, το Ισραήλ, Ιρλανδία και στις πολιτείες Vancouver και Oakland του Καναδά, με μακροπρόθεσμο αποτέλεσμα την αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων προς ενοικίαση). Επίσης, θέσπιση κινήτρων που μετατοπίζουν το ενδιαφέρον των κατασκευαστών (home developers) από την πώληση στην ενοικίαση οικιστικού ακινήτου. Π.χ., πρόσφατα στην Ολλανδία διαφοροποιήθηκε ο συντελεστής φόρου μεταβίβασης ακινήτων ανάλογα με τον αγοραστή: η μεταβίβαση είναι αφορολόγητη όταν ο αγοραστής είναι ηλικίας κάτω των 35 χρόνων (και η αξία του ακινήτου δεν υπερβαίνει τα 400.000 ευρώ), ο συντελεστής είναι 2% όταν ο αγοραστής αποκτά ακίνητο για κύρια κατοικία, και 8% όταν ο αγοραστής είναι επενδυτής οικιστικών ή εμπορικών ακινήτων.
Στην ίδια κατεύθυνση, δηλαδή της αύξησης της προσφοράς ενοικίασης είναι και η πρόταση για φορολογική επιβάρυνση των βραχυπρόθεσμων ενοικίων διακοπών καθώς και η φορολόγηση των αγορών οικιστικών ακινήτων από ξένους αγοραστές (έχει εφαρμοστεί στον Καναδά από το 2016), κάτι που επηρεάζει τις υψηλές τιμές. Ακόμη, η μετατόπιση της άντλησης φορολογικών εσόδων από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων στον περιοδικό φόρο χρήσης (σε ετήσια βάση) -εκτιμάται από τον ΟΟΣΑ ότι- θα επιτρέψει τη χρηματοδότηση δημόσιων επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα (και άρα αύξηση της διαθεσιμότητας). Πετυχημένη περίπτωση εφαρμογής είναι η Ολλανδία, που στη δεκαετία 2010 μετατόπισε το φορολογικό βάρος από τη μεταβίβαση του οικιστικού ακινήτου στον περιοδικό φόρο χρήσης ακινήτου, παράλληλα με μείωση της φοροελάφρυνσης των στεγαστικών δανείων.
Η κατεύθυνση στην ανακατανομή των πόρων για τη βελτίωση της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη στέγαση εκτιμάται ως ιδιαίτερα σημαντική. Σε αυτή τη λογική η Ιρλανδία και η Ιταλία, σήμερα, παρέχουν φορολογικές ελαφρύνσεις στους ενοικιαστές. Στις ΗΠΑ, η πρόταση νόμου του δημοκρατικού γερουσιαστή Ron Wyden είναι προς την ίδια κατεύθυνση. Αντίθετα, η Δανία, το Ηνωμένο Βασίλειο έχουν επιλέξει ως κύριο μέσο άσκησης στεγαστικής πολιτικής την επιδότηση στέγασης στα νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα – η Ελλάδα επιλέγει το επίδομα στέγασης ως προνοιακό πρόγραμμα επιδότησης ενοικίου για τα ευάλωτα νοικοκυριά που μισθώνουν την κύρια κατοικία τους.
Για την άμβλυνση της ανισότητας ανάμεσα στις γενεές προτείνονται φορολογικές ελαφρύνσεις για δωρεές ακινήτων με δωρεοδόχους νέας ηλικίας άτομα, ενδεχόμενα από μια ηλικία και κάτω. Κατά αυτό τον τρόπο, ενθαρρύνεται η διαγενεακή μεταφορά πλούτου σε χρόνο νωρίτερα από εκείνο της επαγωγής της κληρονομιάς.
6. Εν κατακλείδι, η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί σχεδιασμένες και συντονισμένες κυβερνητικές επιλογές σε περισσότερους τομείς. Mία από αυτές είναι και η φορολογία. Πιο πάνω περιγράφηκαν προτάσεις και παραδείγματα εφαρμογής είτε στην κατεύθυνση της άμβλυνσης της εισοδηματικής ανισότητας στην κοινωνία (π.χ. φοροελαφρύνση λόγω ενοικίου) είτε στην αναμόρφωση των φόρων στην ακίνητη περιουσία (π.χ. καθορισμός του συντελεστή με βάση την ηλικία του αποκτώντος) ή στην επιβολή φόρου στα κενά οικιστικά ακίνητα (vacancy tax).
Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ και το κόστος στέγασης είναι η ταχύτερα αυξανόμενη δαπάνη των νοικοκυριών. Η προσφορά οικονομικά προσιτών και αξιοπρεπών κατοικιών συρρικνώνεται διαρκώς, οι δημόσιες επενδύσεις στην οικιστική ανάπτυξη έχουν ελαχιστοποιηθεί, η κατασκευή νέων κατοικιών είναι δαπανηρή, ενώ, η ζήτηση για οικονομικά προσιτή στέγαση διαρκώς αυξάνεται. Η στεγαστική κρίση είναι εδώ, αποτελεί πλέον κοινωνικό αίτημα και η φορολογία, όπως αποδεικνύεται από τα παραπάνω, μπορεί να αποτελέσει ένα από τα εργαλεία για την αντιμετώπισή της.
ΠΙΝΑΚΑΣ 1. ΟΙ ΦΟΡΟΙ ΣΤΗΝ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΑΠΟΤΕΛΟΥΝ ΤΟ 5,6% ΤΩΝ ΣΥΝΟΛΙΚΩΝ ΔΗΜΟΣΙΩΝ ΕΣΟΔΩΝ ΣΤΙΣ ΧΩΡΕΣ ΤΟΥ ΟΟΣΑ
ΠΙΝΑΚΑΣ 2. Η ΣΥΜΜΕΤΟΧΗ ΤΩΝ ΦΟΡΩΝ ΣΤΗΝ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΣΤΑ ΔΗΜΟΣΙΑ ΕΣΟΔΑ ΤΩΝ ΕΥΡΩΠΑΙΚΩΝ ΧΩΡΩΝ
ΠΙΝΑΚΑΣ 3. ΣΥΓΚΡΙΤΙΚΗ ΕΠΙΣΚΟΠΗΣΗ ΤΩΝ ΦΟΡΩΝ ΣΤΗΝ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ ΣΤΙΣ ΕΥΡΩΠΑΙΚΕΣ ΧΩΡΕΣ
